养老地产刚刚起步，从短时间内看，整个行业还是会快速发展。然而，这个“快速”更多的是指养老项目的规模和总量上。从中长期看，整个行业会向着精细化、品质化、商业化的方式去转化，更加理性，回归服务的本源，这个阶段，养老地产的核心将从开发能力逐步过渡到运营服务能力，这是整个行业发展的大趋势。养老地产作为养老产业的一类产品，有它的特殊性和稀缺性，但这并不意味着养老地产只单纯服务于高端人群。从我们目前养老地产产品体系构成来看，从产品形式、产品价格分析，基本覆盖了中、高端老年群体，能满足大多数老人社会化养老的需求。

  2013年12月24日，在保利地产宣布进军养老产业发布会上，保利地产董事长宋广菊明确提出保利的养老模式是 “微利模式”，这有两层含义，一是作为央企，始终把养老产业作为企业践行社会责任的一部分，不以项目本身作为主要利润来源；二是希望我们的养老项目能够保持良性运营，这样才能为老人提供更好的、可持续的、有品质的服务，为员工创造更多的发展空间。

  养老地产的核心竞争力应该在于养老的配套服务上。区别于普通意义上的养老机构，养老地产，更准确的说是养老社区的开发本质上离不开土地，因此圈地是必然，本没有错。问题的关键是圈地之后的用途和开发是不是以养老为核心？这是目前外界对养老地产诟病的根源所在。从我对目前养老地产项目的了解，不排除有些项目的确以养老之名拿地，然后另作他用，或变相开发。但大多数开发商、险企还是在认真的研究养老，做养老。

  保利安平的定位为养老运营服务商和养老资源整合商，在养老建筑设计、养老产品配套、养老人才培养、养老项目运营等方面深耕与发展。其次，我们不单单做大型养老社区的开发，还会利用自身已有的物业资源，从居家、社区、机构等方面，打造三位一体的中国式养老模式，这也是衡量一家企业是不是以养老圈地的关键所在。

  我们在北京投资的第一个项目，已经运营一年了，现在目前看的确是不赚钱的，我们预测在入住率达到80%的时候是能够持平的。我们在北京为什么要在西山那么好的地段做这个不赚钱的事情？就是想先做一个试验田，建立我们服务团队和服务体系的标准，浙江西塘集养生护理为一体的项目，2014年也会开业，未来三年内还要在成都、三亚布局。

  保利安平2012年初正式成立，但安平早在2006年就已经开始养老产业的研究和探索。从这几年的观察与实践，我们有如下体会：

  第一，从养老产业未来发展来看，无论从市场容量、国家政策、行业发展来看，都将会有一个持续性的利好，这就要求参与其中的企业要有打持久战的准备，要有合作共荣、风险共担的胸怀。

  第二，从养老产业实践来看，要做“慢功”，这个“慢”有三层含义：其一，心态上要“慢”，要把养老产业作为事业来做，因此就不会急功近利，弄虚作假；其二，在运营服务上要“慢”，要认真研究中国老年人的需求特点，逐步摸索出适合中国老人的“中国式养老”模式，把服务做好，做踏实。

  第三，在机构发展上要“慢”，一方面要做好可复制的养老运营模式，快速实现规模化、连锁化；另一方面要把每一个养老项目都做精、做实、做出特色，这里的“慢”更多体现了一个企业的专注度与辩证观。我想有了这三点，加上持之以恒的努力，就能把我国的养老事业做好、做大。

（段萱，北京保利安平养老产业投资管理有限公司总经理。）